Choisir un régime fiscal pour une location vide

Le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier est applicable si vos revenus bruts provenant de la location vide de vos biens immobiliers sont inférieurs à 15 000 € par an. Pour bénéficier de ce régime fiscal, vous devez indiquer le montant de votre revenu brut dans la case « 4BE » de la déclaration de revenus n° 2042.

Le revenu brut est calculé en déduisant des loyers perçus les charges payées par le locataire. On y soustraira aussi les dépenses supportées par le propriétaire, mais à la charge des locataires, ainsi que les subventions et indemnités reçues. 

Les services d’impôts vont ensuite appliquer automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % sur la somme déclarée. Puis, le revenu brut de votre location vide viendra s’ajouter à vos autres rentrées d’argent pour être soumis à l’impôt sur le revenu et aux divers prélèvements sociaux. 

Le régime réel d’imposition 

Dans le cas d’une location vide, le régime réel d’imposition vous offre la possibilité de déduire certaines dépenses de votre revenu foncier. Cela permet de générer des déficits fonciers imputables à vos revenus globaux. Sous ce régime, 70 % de vos loyers sont imposables. 

Les dépenses déductibles comprennent les frais de gestion, les primes d’assurance, les dépenses de réparations et d’entretien, les intérêts d’emprunts et certains impôts tels que la taxe foncière. 

Si vous encaissez un bénéfice foncier, il sera soumis à l’impôt sur le revenu. Si un déficit foncier survenait, celui-ci peut être utilisé pour alléger votre fiscalité. Le régime réel s’applique dès lors que votre revenu brut dépasse 15 000 €. Il s’agit d’une alternative au régime micro-foncier et qui s’avère irrévocable pour une durée de 3 ans.  

Pour ce qui est des déclarations, les démarches à suivre demeurent plus complexes. Elles impliquent le remplissage du formulaire n° 2044. 

Afin de prendre la meilleure décision, il est important de connaitre les charges déductibles qui s’appliquent à votre situation. Si leur montant dépasse l’abattement de 30 % du régime micro-foncier, il vaut mieux opter pour le régime réel d’imposition.